土地を半分にして売るには？費用の内訳についても解説

相続した土地や現在お住まいの敷地が広すぎるため、半分だけ手放して現金化することはできないだろうかとお考えではありませんか。
土地の一部だけを切り取って売却するには、測量や境界確定といった専門的な手続きが欠かせず、費用や法律の壁にぶつかってなかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。
本記事では、土地を半分に分筆して売却するまでの流れや各種費用の内訳、事前に知っておきたい注意点について解説します。
使っていない土地の維持費や税金の負担を減らし、売却を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

土地を半分に分けて売却するまでの流れ

土地を半分にして売るには、主に境界確定測量、分筆案の作成、分筆登記申請などの手順があります。
まずは、土地を分筆して売却する一連のステップについて解説します。

境界を確定する測量作業

土地の一部を売る場合、まず面積と隣地との境界を正確に確認します。
古い図面では、登記面積と実際の広さが異なることもあり、測量確認が欠かせません。
そのため、土地家屋調査士へ依頼し、境界確定測量を進めるのが基本です。
測量では、隣地所有者や自治体担当者に立ち会ってもらい、境界線を確認します。
合意後は境界標を設置し、筆界確認書を取り交わして将来の確認に備えましょう。

分筆案を検討・決定する

境界と面積が明らかになったら、残す土地と売る土地をどう分けるか検討します。
単に面積を半分にするだけではなく、双方の使いやすさや将来の活用を考えることが大切です。
たとえば、道路に接する幅や建物配置、日当たりを踏まえると、買主も計画を立てやすくなります。
また、水道やガス、下水道の配管がどちらを通るのかも、早めに確認したい点です。
不動産会社や調査士の意見を取り入れ、売却後も残地を使いやすい形に整えると安心でしょう。

法務局への分筆登記申請

分筆案が決まり、境界標の設置まで終えたら、法務局へ分筆登記を申請します。
分筆登記とは、1筆の土地を2筆以上に分け、その内容を登記記録へ反映させる手続きです。
申請時には、測量で作成した地積測量図や筆界確認書などを添付します。
そして、法務局で書類や現地状況が審査され、問題がなければ新しい地番が付けられます。
登記が完了してはじめて、売却予定部分を独立した土地として扱えるようになるでしょう。

売却活動と売買契約締結

分筆登記が完了したら、不動産会社へ査定を依頼し、売り出し価格や販売方法を相談します。
価格は周辺の取引事例、土地の形、接道状況などを踏まえ、無理のない水準に整えることが基本です。
その後、不動産会社が広告掲載や物件情報の登録をおこない、購入を希望する方を探します。
購入希望者が現れたら、引渡し時期や代金支払いなどを確認し、売買契約へ進む流れです。
契約後は残代金の決済と所有権移転登記をおこない、土地を半分にして売る手続きが完了します。

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土地を分筆して売却する際にかかる費用の内訳

前章では、分筆から売却までの流れについて述べましたが、実際にどれくらいの費用がかかるのか気になりますよね。
ここでは、分筆および売却時に発生する主な費用について、解説します。

測量や登記手続きの費用

土地を分けて売る際は、土地家屋調査士への報酬や、測量に伴う実費を見込んでおきます。
境界が未確定の場合は、隣地所有者の立ち会いを含む境界確定測量が必要になりやすいです。
費用は土地の広さ、隣接する権利者の数、道路との境界確認の有無によって変わります。
また、官民境界の確認がある場合は、民有地同士の確認より費用が高くなる傾向です。
測量から分筆登記まで含めて、50万円～100万円前後を想定すると計画を立てやすいでしょう。

国に納める登録免許税

分筆登記を申請する際には、国へ納める税金として登録免許税が発生します。
これは、登記手続きで必要な税金で、申請時に納付するものです。
分筆登記の税額は分筆後の筆数で決まり、計算方法はわかりやすいといえます。
たとえば、1筆を2筆に分ける場合は、分筆後の2筆に1,000円を掛けて2,000円になります。
金額は大きくありませんが、調査士への報酬とは別に準備しておきましょう。

仲介手数料および印紙税

分筆後の土地売却を不動産会社へ依頼し、売買が成立した場合は仲介手数料がかかります。
これは売主と買主の間に入り、取引をまとめた不動産会社へ支払う成功報酬です。
売買価格が400万円を超える場合、上限は価格の3%に6万円と消費税をくわえた金額です。
また、売買契約書を作成する際は、契約金額に応じた印紙税も必要になります。
収入印紙を契約書に貼って消印するため、契約前に金額を確認しておくと安心でしょう。

利益に対する譲渡所得税

土地を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算する利益のことです。
相続した土地などで取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として扱えるケースもあります。
また、税率は売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるかどうかにより変わります。
控除制度を使える場合もあるため、税務署や税理士に確認すると安心でしょう。

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土地を半分にして売却する前に知るべき注意点

ここまで、手続きの流れや費用を解説しましたが、土地を分割する際には、法的な規制や税金面での注意点もおさえておくことが大切です。
最後に、土地を半分に分筆して売却する際の、重要な注意点について解説していきます。

接道義務による建築制限

土地を半分に分ける前には、各土地が接道義務を満たすか確認します。
接道義務とは、建物を建てる敷地が原則として道路に2m以上接する必要があるというルールです。
一方が道路に接しない形になると、住宅を新築しにくくなり、買主の検討対象から外れやすいです。
さらに、前面道路の幅が4m未満の場合は、道路後退により使える面積が小さくなることもあります。
分筆線を決める際は、有効に使える面積と建築計画の立てやすさを確認しましょう。

面積の最低限度ルール

地域によっては、用途地域や地区計画などで、敷地面積の最低限度が定められる場合があります。
用途地域とは、住居や商業など、地域ごとの土地利用のルールを決める制度です。
良好な住環境を守る目的で、100㎡や165㎡などの最低面積が設定されることもあります。
そのため、基準を下回る面積に分けると、希望どおりの建物を建てにくくなるかもしれません。
分筆案を作る初期段階で自治体に確認し、制限に合う区画を考えることが大切です。

固定資産税の増加リスク

土地を分けると、固定資産税や都市計画税の扱いが変わることがあります。
住宅が建っている土地には、住宅用地の特例により税負担が軽くなる仕組みが用意されています。
たとえば、住宅1戸につき200㎡までの部分は小規模住宅用地となり、固定資産税の課税標準額が抑えられるのです。
一方で、分筆して更地として売る土地は、この特例の対象外になる可能性があるでしょう。
税額は毎年1月1日時点の状況で決まるため、売却時期も含めた計画が大切です。

不整形地による価格下落

分筆後の土地の形がいびつになると、評価や売却価格に影響することがあります。
正方形や長方形に近い土地に比べ、不整形地は建物配置や駐車計画に工夫が必要です。
また、道路から細い通路で奥につながる旗竿地は、利用方法をイメージしにくい場合もあります。
旗竿地とは、旗のような形をした土地で、通路部分と奥の敷地で構成される区画を指します。
買主が建築計画を立てやすい形を意識し、専門家と相談しながら分け方を決めましょう。

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まとめ

土地を半分にして売却するには、境界確定測量から始め、分筆案の決定と登記申請を経て、不動産会社を通じて売買契約へ進みます。
費用は測量や分筆登記に伴う専門家報酬、登録免許税、仲介手数料、利益が出た場合の譲渡所得税などを想定します。
分筆前には接道義務や面積制限を確認し、固定資産税の増加や不整形地による価格下落にも注意が必要でしょう。