不動産売却にかかる消費税について！課税・非課税の違いも解説

不動産を売却する際には、取引にかかる消費税の扱いについて正しく理解しておくことが大切です。
消費税が課税される場合と非課税となる場合によって、最終的な手取り額や諸費用に大きな差が出る可能性があります。
また、仲介手数料や司法書士への報酬など、売却に伴って発生する費用にも消費税が関わってくる点に注意が必要です。
本記事では、不動産売却時に知っておきたい消費税の基礎知識と、押さえておくべき注意点を解説いたします。

不動産売却において消費税が課税される場合

不動産売却では、主に「仲介手数料」「ローン繰り上げ返済手数料」「司法書士報酬」という3つの手数料に消費税がかかる、と覚えておきましょう。
これらの費用は売却価格の数％に達することもあるため、手元に残る金額を正確に把握するためにも、それぞれいくらかかるのか事前に見積もりを取ることが大切です。

仲介手数料にかかる消費税

不動産会社に仲介を依頼して売却を行う場合、成功報酬として支払う仲介手数料には消費税が課されます。
不動産会社が提供するサービスは課税取引に該当するため、消費税がかかるのです。
たとえば、3,000万円の住宅を売却した場合、仲介手数料は最大で（売却価格×3％＋6万円）＋消費税となります。
具体的には、96万円の報酬に対して消費税10％が加算され、総額は約105.6万円です。
なお、手数料率は売却金額の区分によって変わるため、高額物件では上限額が抑えられる場合もあります。
成功報酬型のため、売却価格が変動すると手数料額も比例して変動します。

一括繰り上げ返済手数料が課税対象となる理由

住宅ローン残債がある場合、多くは売却時に一括繰上げ返済します。
金融機関が提供する事務手続きの役務に対する対価として、消費税が課されます。
例えば、手数料が5万5千円の場合、本体50,000円に対し消費税5,000円が上乗せされる計算です。
繰り上げ返済手数料は金融機関ごとに設定基準が異なり、固定額と割合計算のいずれかが採用されることがあります。

司法書士報酬にかかる消費税の扱い

不動産売却時には、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きを、司法書士に依頼することが一般的です。
司法書士に支払う報酬も、消費税の課税対象です。
登記申請という業務の対価として受け取る報酬は、法律上役務の提供に該当します。
たとえば、所有権移転登記に3万円、抵当権抹消登記に1万円を支払う場合、合計4万円に対して10％の消費税が加算され、請求総額は4万4千円になります。
登録免許税は非課税ですが、司法書士への報酬は課税対象です。
報酬額は地域や案件の難易度によって差があり、見積もりの段階で消費税を含めた総額提示を受けると安心できます。

不動産売却において消費税が非課税の場合

不動産売却で消費税がかからないのは、売るものが「土地」の場合と、売る人が事業者ではない個人で、売るものが「マイホーム」の場合の2パターンです。
ご自身の売却がどちらに当てはまるかを確認することで、消費税の納税義務があるかどうかを判断できるため、まずは物件とご自身の状況を整理してみましょう。

土地の売却は原則として非課税

不動産取引において、土地の売却は消費税法上非課税取引として扱われます。
土地は課税の対象となる財やサービスに該当しないため、消費税の課税対象外とされています。
結果、個人・法人を問わず土地のみを売却する場合に消費税は発生しません。
売買契約書でも、土地代金の欄は一般的に非課税と記載されます。
ただし、土地と建物が一体の場合、建物部分のみ課税されるため、契約書で価格を分けて明記することが重要です。
税務上は、土地の譲渡益に対して所得税や住民税が課されるため、消費税が非課税でも税負担全体を見誤らないよう注意が必要です。

個人による居住用不動産の売却は非課税

消費税の課税可否は、売主が事業者かどうかに大きく左右されます。
一般の個人が自己の居住用として使用していた住宅を売却する場合は、事業としての資産譲渡に該当しないため原則非課税です。
一方で、法人所有の建物や、個人でも賃貸物件用としていた住宅を売却する場合には、建物価格に消費税が課される可能性があります。
居住用かつ個人所有であることが、非課税の前提条件である点を押さえておきましょう。
居住用であっても、事務所や店舗として併用していた場合は課税判定が複雑になるため、用途の区分けを明確にしましょう。

個人でも消費税が課税される特例的なケース

個人による売却であっても、一定条件下では建物価格に消費税が課されます。
前々年度の課税売上高が1,000万円を超えた個人事業主などは課税事業者に該当し、建物売却時に消費税が発生します。
例えば、賃貸経営や太陽光発電事業を行っていた場合が該当例です。
また、消費税の簡易課税制度や免税事業者の選択を用いれば課税が免除されることもありますが、これらは事前の届出が必要で適用条件も細かいです。
制度適用の可否は、税務署への事前届出が必要となるため、専門家へ確認すると安心でしょう。
課税事業者である個人が建物を改修して、付加価値を高めた後に売却する場合、改修費用にかかる仕入税額控除の可否も検討ポイントです。

不動産売却時の消費税に関する注意点

不動産売却の消費税でトラブルを避けるには、広告や契約書の「価格表示」を確認し、売主が「法人の場合」と「免税事業者」の場合のそれぞれのルールを知っておくことが大切です。
特にインボイス制度導入後は、相手の事業者区分が自身の納税額に直接影響するため、契約前の確認がより一層重要になっています。

価格表示と消費税の内訳に注意

不動産売却における価格表示は、買主にとっての支払総額に直結するため極めて重要です。
建物に消費税が課される取引では、税込価格を明示するか、税抜価格に消費税額を併記する必要があります。
不動産広告や契約書でも表示形式が定められており、税抜価格を使う場合は必ず別途消費税と表記しましょう。
表示方法を誤ると不動産広告の規約違反となり、業者に行政指導が入るおそれもあります。
国土交通省の告示では、誤認を招く表記の禁止が明文化されており、違反すると広告停止命令を受ける可能性があります。

法人が売主の場合の課税対象拡大

法人が所有する不動産を売却する際には、消費税が課される範囲が広がる傾向にあります。
法人売主の場合、仲介手数料に加えて、登記費用や司法書士報酬にも消費税が加算されるため、総コストが増加しやすいです。
買主にとっても負担が増えるため、取引前に課税範囲を確認し資金計画を立てることが重要です。
法人税や地方税の精算と合わせて、消費税の納付手続きを行う必要があるため、早めに税理士と打ち合わせることが望ましいでしょう。
帳簿と請求書の突合を怠ると、消費税申告の際に修正申告が必要になる恐れがあります。

免税事業者との取引における確認事項

個人事業主や小規模法人が売主の場合、その相手が免税事業者であることがあります。
免税事業者は、基準期間の課税売上高が1,000万円以下で消費税の納税義務が免除されているため、取引時の消費税表示に注意が必要です。
建物価格に消費税が含まれていないのに税込と誤表記すると、買主が仕入税額控除を受けられず、税務トラブルに発展する恐れがあります。
リスクを避けるためには契約前に売主区分を確認し、契約書へ明記することが重要です。
2023年10月のインボイス制度導入後は、免税事業者との取引で仕入税額控除が制限される点にも留意してください。

まとめ

不動産売却時には、土地や個人所有の居住用住宅が非課税となる一方で、仲介手数料など一部には消費税が課される点に注意が必要です。
売主が法人や免税事業者である場合には、取引内容や契約条件によって消費税の取り扱いが大きく異なる可能性があります。
不必要なトラブルを避けるためにも、事前に消費税の課税対象や計算方法をしっかりと理解しておくことが重要です。