不動産売却は住みながらできる？メリットや注意点も解説

「住み慣れた家を売却したいけれど、新居が見つかるまで今の家に住み続けたい」とお悩みではありませんか。
売却活動と新生活への準備を同時に進めることは負担となり、「なかなか売却に踏み切れない」と感じる方は少なくありません。
本記事では、住みながら不動産を売却するための3つの方法やメリット・デメリット、さらに売却を成功させるための注意点までを解説します。
「不動産を売却したいが、引っ越し時期や仮住まいの心配がある」方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住みながら不動産を売却する方法

住みながら不動産を売却するには、その進め方をおさえることが重要です。
まずは、住みながら不動産売却を進める代表的な方法について、解説します。

売り先行の流れと資金計画

「売り先行」とは、今の自宅の売却を先に進めてから、新しい家の契約をする進め方です。
まず査定を依頼し、売出し価格と売り方を確認したうえで、買い手を探し始めます。
売却額が決まるため、新しい家の予算を安心して決められる点がメリットです。
一方で、お金を受け取る日までに新しい家が決まらない場合、仮住まいの費用と2回の引っ越しが必要になる可能性があります。
新居の支払いと売却代金の入金時期がずれる場合、「つなぎ融資」という短期間の融資も利用できます。
ただし、売却が長引くと、ローンが重なる「ダブルローン」の状態になる可能性もあるため、注意しましょう。

リースバックの仕組みと注意点

「リースバック」とは、自宅を売却した後、賃貸借契約に切り替えて、そのまま同じ家に住み続ける仕組みです。
売却代金でまとまったお金を確保し、その後は家賃を払っていくため、「所有する」から「利用する」へと性質が変わります。
売却価格は相場の7～9割ほどになる傾向があり、手元に残るお金は、普通の売却より少なくなる場合があります。
賃貸借契約が、更新しやすい「普通借家」か、期間が決まっている「定期借家」かで、住み続けられるかが、変わる点に注意しましょう。
将来、家を相続する予定の方には、持ち主でなくなる影響を事前に説明し、納得してもらうことが欠かせません。

リバースモーゲージの条件

「リバースモーゲージ」とは、自宅を担保にして、老後の生活資金などを借り入れ、亡くなった時にその家を売却して返す仕組みです。
毎月の返済は利息のみで、借りたお金である元本は返さなくてよいのが一般的です。
利用できる年齢は55歳以上や60歳以上などが多く、家の価値や、対象となる地域の基準も決められています。
将来相続する方の同意が必要な商品も多いため、事前に家族で話し合っておくことが重要です。
金利が変動するタイプが主流のため、金利が上がって利息の支払いが増える可能性も、考えておく必要があります。
担保である自宅の価値が見直されることで、借りられる上限額が減るなどの可能性にも注意しましょう。

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住みながら売却するメリット・デメリット

前章では、住みながら売却する方法について述べましたが、実際のメリットやデメリットも気になりますよね。
ここでは、住みながら不動産を売却するメリットとデメリットについて、解説いたします。

費用面でのメリット

お金の計画が立てやすくなり、売却代金をもとに、無理のない新しい家の予算を組むことができます。
仮住まいや2回の引っ越しを避けやすいため、初期費用や家賃が余計にかかるのを抑えられる点が魅力です。
現状のローンと新しいローンの重複であるダブルローンを防ぎやすく、家計の負担を避けやすくなります。
また、空き家を管理する手間がなく、普段の換気やお掃除で、家が傷むのを防げる効果も期待できます。
実際の生活の様子を見せられるため、家の中での動きやすさや日当たりなどの魅力を、具体的に伝えやすい点もメリットです。

内覧対応のデメリットと対策

住みながらの内覧は、家族の予定と重なりやすく、日時の調整が負担になりやすい一面があります。
負担を減らすには、内覧を受け入れる曜日や時間帯をあらかじめ決めておいたり、不動産会社に鍵を預けて担当者に任せたりする方法があります。
「生活感」があると価格交渉につながりやすいため、お部屋を演出する「ステージング」で収納の中まで片付けるのが効果的です。
水回りの清潔感とニオイ対策としては、換気をし、照明をうまく使って、第一印象を良くしましょう。
整理整頓は、見える場所だけでなく、収納は「8割程度」に抑え、部屋の中の色数を統一すると印象が良くなります。

向いている方の判断基準

売却したお金を、確実に新しい家の資金にしたい方には、「売り先行」の堅実な進め方がおすすめです。
売却を急がず、価格をじっくり見極めたい方にとっても、期限に追われにくいこの進め方は、気持ちの面でも余裕が持てるでしょう。
お掃除や内覧の対応に、家族みんなで協力できるご家庭は、住みながらでも満足のいく売却を進めやすいです。
また、仮住まいの費用が掛かることを避けたい方にも、住みながら売却する進め方は合っているといえます。

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住みながら売却を成功させるための注意点と準備

ここまで、住みながら売却する方法や、メリット・デメリットを解説しましたが、成功のためのポイントもおさえておきましょう。
最後に、住みながら売却を成功させるための注意点と、事前準備について解説していきます。

内覧準備とステージング

内覧準備で大切なのは掃除で、とくに玄関と水回りを中心に、清潔でニオイのない状態を目標に仕上げましょう。
収納は、物を詰め込みすぎず「8割程度」を目安に空間をあけ、扉を開けられても良い印象を保てる状態にしておきます。
生活感が出てしまうティッシュ箱や普段使う家電は隠し、調味料などもカゴにまとめてスッキリ見せましょう。
部屋の電気はすべてつけ、カーテンを開けて外の景色が見えるようにし、室内の明るさを確保します。
必要であれば、プロのハウスクリーニングや、「居住中ステージング」を頼むことも考えてみましょう。

新居探しのスケジュール

家の売却活動を始めたら、同時に新しい家の情報収集もスタートし、見学したい物件に優先順位をつけて管理します。
今住んでいるの家の売買契約がまとまりそうになった段階で、新しい家の住宅ローン事前審査を進めましょう。
仮住まいを避けるためには、「引渡し猶予特約」という、引渡しを待ってもらう方法を活用するのが効果的です。
買い手の事情も大切にしながら、待ってもらう期間やその間の管理、費用の精算などを、はっきりと決めておく必要があります。
スケジュールや進み具合は、カレンダーなどで共有し、不動産会社の担当者と家族とで、常に同じ情報を把握しておきましょう。

契約時の特約と注意点

「引渡し猶予特約」では、待ってもらう期間やその間の管理は誰がするのか、お金の精算日などを記載し、誤解が生まれないようにすることが重要です。
売却後の不具合に関する責任である「契約不適合責任」については、わかっている不具合は「物件状況報告書」に記載し、責任を負う期間を限定したり、免除したりできるか検討します。
なお、買い手から「買い替え特約」という、自分の家が売れたら買うという特約を求められた場合は注意が必要です。
エアコンや照明などは、「付帯設備表」で何を残し、何を撤去するかを決めておきます。
契約書に署名や押印をする前には、契約内容や専門用語の意味を担当者に確認し、疑問を残さないようにして合意することが大切です。

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まとめ

住みながら売るには売却を先にする「売り先行」や、売った家に住み続ける「リースバック」などの方法があります。
仮住まい費用を抑え、資金計画を立てやすいメリットがある一方、内覧対応の負担や生活感を隠す工夫が求められます。
売却成功には、丁寧な清掃や整理整頓による内覧準備と、引渡し時期などを定めた契約内容の確認が重要です。