不動産売却にかかる税金の種類は？計算方法と節税方法についても解説

不動産を売却すると、まとまったお金が手元に入ってきますが、利益を得た場合には、翌年確定申告をおこなう必要があります。
思わぬ税金が課されて慌てることのないよう、どのような税金がどれくらいかかるのかを売却前に把握しておくと安心です。
そこで今回は、不動産を売却する際にかかる税金の種類と、売却後に課される譲渡所得税の計算方法や節税方法について解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却する際にかかる税金の種類

まずは、不動産を売却する際にどのような税金がかかるのか、その種類と金額の目安について解説します。
不動産の売却時にかかる税金は、以下の4種類です。

●印紙税
●登録免許税
●消費税
●譲渡所得税

これらの税金は、発生するタイミングが異なります。
印紙税、登録免許税、消費税は、不動産売却の手続きに必要な税金です。
譲渡所得税は、不動産を売却したあとに発生する税金で、納付するのは不動産を売却した翌年の確定申告時です。
では、4種類の税金について、順番に解説します。

印紙税

印紙税とは、契約書や証書などの「課税文書」に該当する文書を作成する際に課される税金です。
印紙税は現金で納付するのではなく、契約書に記載された金額に応じた収入印紙を購入して貼り付け、実印で消印することで納付する仕組みになっています。
不動産売買契約書にかかる印紙税の金額は、以下のように決まっています。

●100万円超500万円以下は、2,000円（1,000円）
●500万円超1,000万円以下は、1万円（5,000円）
●1,000万円超5,000万円以下は、2万円（1万円）

なお、不動産の売却に関する契約書について、印紙税の軽減措置が設けられています。
平成26年4月1日～令和9年3月31日までに作成される売買契約書の場合は軽減措置の対象となり、括弧内の金額に引き下げられています。

登録免許税

不動産を売却する際には、登記の変更手続きが必要です。
そして、その手続きには登録免許税がかかります。
不動産売買でおこなう登記は、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」の2種類があります。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、買主が負担することが多いです。
したがって、売主が必要になるのは、抵当権抹消登記にかかる登録免許税です。
抵当権とは、住宅ローンを組んで不動産を購入した場合に、金融機関がその不動産に設定する担保のことで、登記簿上にも記録されています。
不動産を売却する際には、住宅ローンを完済し、登記簿上に記録されている抵当権を抹消しなければなりません。
この手続きが、抵当権抹消登記です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
土地と建物は別々に登記されているため、土地付きの一戸建ての抵当権抹消登記には、土地と建物それぞれに1,000円ずつ登録免許税がかかります。

消費税

不動産会社に仲介を依頼した場合や、司法書士に登記手続きを依頼した場合などには、消費税が発生します。
主に、仲介手数料や司法書士への報酬などが該当します。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得た場合には、その利益に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
譲渡所得税とは、この3つの税金の総称です。
譲渡所得税は、譲渡所得額に対して定められた税率を乗じて計算するため、譲渡所得が多ければ多いほど税金の負担が大きくなります。
なお、計算方法については、次章で解説します。

不動産を売却する際にかかる税金のうち譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下のステップに沿って計算します。

●譲渡所得を算出する
●特別控除額を差し引く
●税率を乗じる

ステップごとの計算方法を見ていきましょう。

譲渡所得を算出する

まず、不動産を売却して得た譲渡所得を、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
譲渡価格とは、不動産の売却価格です。
取得費とは、不動産の購入代金と購入したときに支払った税金や仲介手数料など経費の合計です。
なお、建物については、購入したときより価値が下がっていることから、減価償却費を差し引き、残った金額が取得費になります。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った税金や仲介手数料、測量費などの合計です。

特別控除額を差し引く

譲渡所得税の負担を軽減する特別控除制度が設けられており、条件を満たせば大幅な節税になります。
特別控除制度を利用する場合は、以下のように譲渡所得から控除額を差し引きます。
課税譲渡所得＝譲渡所得－控除額
この計算で残った金額が課税譲渡所得です。

税率を乗じる

課税譲渡所得に税率を乗じれば、譲渡所得税を算出できます。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
税率は、不動産の所有期間によって異なります。
節税方法にも繋がる内容であるため、次章で具体的な税率について解説します。

不動産を売却する際にかかる税金の節税方法

不動産の売却時にかかる税金の種類について前章で解説しましたが、手続きにかかる税金は売却価格に対して課されるため、節税できるものではありません。
不動産の売却で節税できる税金は、譲渡所得税です。
そこで最後に、不動産の売却で発生する譲渡所得税の節税方法について解説します。

不動産の購入額を証明する

先述したように、譲渡所得を算出する際には、取得費を経費として差し引くことができます。
取得費のなかでも、不動産の購入代金は金額が大きいものです。
しかし、築年数が古い不動産や親から相続した実家など、購入代金がわからないケースもあります。
その場合は、売却代金の5％を取得費として計上することになります。
たとえば、2,000万円で不動産を売却した場合、その5％である100万円しか取得費として計上できないのです。
差し引く取得費が少ないと譲渡所得が多くなり、税額も大きくなります。
したがって、購入代金がわかる書類を探し、支払った金額を取得費に計上することが大切です。
売買契約書が見当たらない場合は、支払金額が記載されている通帳などを税務署に提出して相談してみましょう。

売却のタイミングを図る

譲渡所得は、不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、譲渡所得税の税率が以下のように異なります。

●短期譲渡所得（所有期間が5年以下）…39.63％
●長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）…20.315％

つまり、5年を境に税率が大幅に異なるため、税率が下がるタイミングで売却するのも節税方法の1つです。

特別控除制度（特例）を利用する

特別控除制度を利用すれば、譲渡所得を大幅に抑えることができます。
代表的な控除制度を2つご紹介します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却して得た譲渡所得から、最高3,000万円の控除を受けられます。
一般的な住宅の場合、この特例を利用すれば譲渡所得がゼロになり、譲渡所得税が発生しないケースがほとんどです。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
不動産の所有期間が10年を超えている場合に利用できる特例です。
先述した「3,000万円の特別控除の特例」と併用することができます。
3,000万円の特別控除の適用後、課税譲渡所得が6,000万円以下の場合は税率が14％となり、通常の長期譲渡所得で計算するより税額が安くなります。

まとめ

不動産を売却すると、さまざまな税金が発生するため、売却前に種類と税額を把握しておく必要があります。
とくに、売却で得た利益に課される譲渡所得税は金額が大きくなりやすいため、取得費や譲渡費用を漏れなく計上し、譲渡所得を少なくすることが大切です。
そして、売却のタイミングを図り、控除制度を積極的に利用して税金を抑えましょう。