不動産の売却における3種類の媒介契約について！それぞれのメリットを解説

土地や建物の売却にあたっては、不動産会社との間で媒介契約を結んだうえで買い手を探してもらうケースが多くを占めています。
ところで、媒介契約には3種類あり、それぞれ契約内容が異なるのをご存じでしょうか。
この記事では、媒介契約とは何かのほかメリットと注意点の違いについて解説いたしますので、不動産の売却を予定の方はぜひ、お役立てください。

不動産の売却における媒介契約とは

土地や建物の売却にあたって不動産会社へ仲介を依頼するときには媒介契約を結びます。
ここでは、媒介契約とは何かのほか3つの種類についてご説明します。

媒介契約とは

土地や建物を売却するには買い手をみつける必要がありますが、専門的な知識や経験が少ない一般の方には買い手を探す活動は難しいでしょう。
したがって、不動産を売りたいときには、不動産会社へ仲介を依頼するケースが多くを占めています。
媒介契約とは、土地や建物の買い手を探す活動を不動産会社へ依頼するうえでの契約です。
なお、ほとんどの不動産会社では、国土交通省が示している標準媒介契約約款を契約書の雛形として用いています。

契約の内容

契約書のなかで確認するポイントの1つに、契約の種類があげられます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれで取扱いが異なり、どの契約内容を選択するか注意しなければなりません。
また、契約期間や仲介手数料、違約金などについても記載されており、不明な点を確認したうえで契約するようにしましょう。

一般媒介契約

3種類のうちの1つは一般媒介契約で、複数の会社に買い手を探してもらえる点が特徴です。
依頼する会社間において競争の原理が働き、買い手を早期にみつけられるかもしれません。
また、土地や建物を売り始めると親戚などが購入を希望するケースがありますが、一般媒介においては売主が買い手をみつけて売買契約を締結するのも認められています。
なお、仲介を依頼する他の会社を明らかにする明示型と、明らかにする必要がない非明示型がある点に注意が必要です。
明示型のときに他の仲介先を示さないでいると、契約違反に問われて違約金を請求される可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約を結ぶときは仲介の依頼先は1社に絞らなければなりませんが、自分でみつけてきた買い手との売買契約は可能です。
なお、ほとんどの不動産会社は、国土交通省が指定している指定流通機構に加盟しています。
当該機構はレインズと呼ばれており、加盟している会社は、仲介を依頼された物件情報についてレインズに対して登録する義務を負っています。
レインズが集約している物件の情報については、登録している会社が閲覧できる仕組みであり、買い手をみつける際に利用するのが一般的です。
専任媒介においては、レインズに対して7日以内に情報を登録し、各社が買い手探してもらえるよう取り組みます。
また、依頼主に対して14日に1回の割合で販売状況を報告するよう定められており、安心感が高まるでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約においては、仲介の依頼先を1社に絞ったうえで、個人間での売買契約は禁じられています。
また、レインズに対する物件情報の報告期限が5日となり、依頼主に対して7日に1回の割合で販売状況を報告するよう義務付けられています。

仲介手数料

不動産会社がみつけてくれた買い手との間で売買契約を結ぶときには、成功報酬として仲介手数料を支払うのが一般的です。
媒介契約において金額や取扱いについて定められており、契約する前に確認しましょう。
なお、仲介手数料は宅地建物取引業法において上限が定められており、3種類の契約において上限に変わりはありません。

不動産売却に係る媒介契約におけるメリットの違い

ここでは、3つの契約内容によってメリットが異なる点についてご説明するので、それぞれの長所の比較などによって契約種類を選択してください。

安心感の違い

不動産会社がおこなっている販売活動の状況を把握できると、安心感が高まるでしょう。
たとえば、問い合わせが少ないときや、問い合わせの数が多いにも関わらず内覧につながらないケースにおいては問題点を検討して改善につなげられます。
専属専任契約においては、ほぼ週に1回のペースで担当者からの報告を受けられるのに対し、一般契約になると売主側から問い合わせる必要があります。
ただし、販売行為を会社に任せきりにしたい方にとっては、中間報告を煩わしく感じるかもしれません。

1社との契約

専任媒介や専属専任媒介により仲介先を1社に絞ると、不動産会社に対し早期に買い手を見つけるようプレッシャーをかけられます。
重たい責任を負わす反面、担当者を中心とする活発な販売活動が期待できるでしょう。
また、窓口が1箇所になると連絡しやすくなり、信頼感を深められるかもしれません。
内覧希望が少ないときや売り出し価格の見直しなど、さまざまな課題に対して相談しやすいのは1社だけに絞った契約方法になるでしょう。

情報の発信と秘密の確保

物件の情報を広く伝えられると、買い手を見つけやすくなります。
その点で、レインズへの情報登録は最低限必要な取り組みであり、専任媒介と専属専任媒介が適しているでしょう。
一方で、土地や建物の売却にあたって、近所などに知られないよう取り組みたいケースが考えられます。
専任媒介と専属専任媒介においてはレインズへの登録が義務付けられており、売主が要望しても登録しないわけにはいきません。
一般媒介はレインズへの登録義務はなく、親戚や近所の方などに内緒で売却できる点がメリットの1つにあげられます。

不動産売却に係る媒介契約における注意点の違い

ここでは、3つの契約内容によって異なる注意点についてご説明します。

複数の会社に対する依頼

一般媒介は複数の会社へ仲介を依頼でき、会社間の競争による効果を見込めますが、依頼先が多ければ良いわけではありません。
仲介先が多いほど、やり取りの手間が増えるなど負担になってしまう可能性があります。
依頼するときには、3〜4社に絞って契約するのが妥当でしょう。

販売活動に対する不安

不動産会社は買い手をみつけるうえで広告などに費用が発生しますが、仲介手数料は成功報酬であり、契約に至らないときには収益を得られません。
一般媒介は他社に契約をとられると仲介手数料を得られない仕組みであり、販売活動に力が入らない可能性があります。
買い手をみつけるまでの期間は1年以上になるケースもあり、長引くと経年劣化により建物の評価が下がります。
築浅で駅に近いなど、販売活動を積極的におこなわなくても買い手をみつけられる見込みの高い魅力的な物件でない限り、一般媒介による販売は要注意です。

レインズ登録の手違い

近所などに内緒で不動産を売却したいときには、レインズに物件情報を登録しなければならない専任媒介や専属専任媒介は向いていません。
ただし、一般媒介であってもレインズへの登録は可能であり、仲介先が気を回して登録してしまうケースが起こり得ます。
レインズへの登録は不動産会社のスタッフがおこなう手作業であり、誤って手続きされないよう十分な注意が必要です。

仲介先の見極め

仲介先を1社に絞る専任媒介や専属専任媒介においては、依頼する相手を慎重に見極めましょう。
売り出してから数週間経っても内見の申し込みがないときは、広告などの取り組みが不十分な可能性があります。
販売の取り組みが不十分と感じたときには、契約更新の際に他の会社へ切り替えられます。
契約期間は3か月が一般的であり、切り替えによって新たな会社の力を借りるのも1つの方法です。

まとめ

今回は、媒介契約とは何かのほかメリットと注意点の違いについて解説いたしました。
土地や建物の売却を不動産会社へ依頼するときの媒介契約には3種類があり、それぞれの契約内容に特徴があります。
早期に売却したいときは、仲介先を1社に絞る専任媒介や専属専任媒介により仲介先にプレッシャーをかけると効果的でしょう。