定年後の住宅ローンについて！払えない時の対処法も解説

定年退職を迎えて年金生活が始まる中で、残っている住宅ローンの返済が苦しいと深刻にお悩みではありませんか。
収入が大きく減少する状況で毎月のローンを払い続けることは厳しく、滞納をそのまま放置してしまうと、最悪の場合は競売にかけられて大切なご自宅を強制的に手放す事態に陥りかねません。
本記事では、定年後に住宅ローンが払えなくなる主な原因や滞納によって発生するリスク、そして競売を回避して現状を打破するための具体的な3つの解決策について解説します。
今後のローン返済に限界を感じて不安を抱えている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

定年後に住宅ローンが払えない状態になる3つの原因

定年後のローン問題に対処するためには、まず苦しくなる背景を知る必要があり、それには主に3つの理由があります。
まずは、定年後に住宅ローンが払えなくなる主な原因について解説していきます。

退職金の不足と運用失敗

住宅ローン契約時に、定年時の退職金で残債を一括返済する計画を立てる方は少なくありません。
しかし、退職金は勤続年数や役職だけでなく、会社の業績や制度変更によって想定額を下回る場合があります。
また、確定拠出年金へ移行した企業では、運用結果によって受取額が変わる点にも注意が必要でしょう。
その結果、一括返済できず、定年後も現役時代と同じ返済額を負担することになります。
さらに、不足分を補おうと退職金を投資へ回し、元本割れすると生活資金まで減らしかねません。
退職金は返済分と生活費に分け、運用も長期的に余裕資金の範囲へしっかりとどめることが大切です。

年金生活による収入減少

定年後は給与から公的年金中心の生活へ変わり、毎月の手取り額が大幅に減る傾向があります。
一方で、住宅ローンの返済額は自動的に下がらず、現役時代に決めた金額をそのまま支払う必要があるでしょう。
たとえば、手取り40万円で返済10万円なら負担率25%ですが、年金20万円では50%へ上がります。
その結果、食費や光熱費、税金などへ回せるお金が少なくなり、家計が急速に苦しくなりかねません。
さらに、物価上昇や管理費の増額が重なると、収入減以外の負担も生じます。
そのため、定年前から年金見込額と返済予定を照らし合わせ、退職後の収支を具体的に確認することが重要でしょう。

医療費や介護費用の増加

定年後は年齢とともに通院や入院の機会が増え、医療に関する支出も家計を圧迫しやすくなります。
高額療養費制度で自己負担に上限があっても、差額ベッド代や交通費などは対象外となるでしょう。
また、持病で通院が続けば、1回ごとの負担は小さくても、長期間ではまとまった金額になります。
さらに、親や配偶者の介護が始まると、施設費や訪問介護費、日用品代などの追加負担も生じます。
自宅で介護する場合は、手すりの設置や段差解消など、住宅改修費が必要になることもあるでしょう。
医療費や介護費は削りにくい支出と考え、早い段階から十分な予備費を確保しておくことが大切です。

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住宅ローンを滞納し続けると最終的にどうなる？

前章では返済が難しくなる原因について述べましたが、実際に滞納するとどうなるか、ご不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、住宅ローンを払えないときに発生する危険性と、手続きの流れについて解説します。

金融機関からの督促状

約定返済日に引き落としができないと、数日から1週間ほどで金融機関から電話や書面による連絡が入ります。
最初は入金忘れの確認が中心ですが、滞納が1～2か月続くと、支払期限を示した督促状や催告書が届くでしょう。
そのため、書面を受け取ったら内容を確認し、返済が難しい事情を早めに相談することが大切です。
連絡を避けたまま滞納を続けると、担当者が自宅を訪問して状況を確認する場合もあります。
さらに、滞納が2～3か月に及ぶと、信用情報へ延滞の事実が登録される可能性が高まるでしょう。
その結果、クレジットカードや新たなローン、携帯電話の分割契約などが難しくなるおそれがあります。

一括返済と遅延損害金

滞納が3から6か月ほど続くと、金融機関から期限の利益の喪失を予告する通知が届くことがあります。
期限の利益とは、多額のローンを毎月の分割払いで少しずつ返済できる権利のことです。
この権利を失うと分割払いができなくなり、ローン残額と未払い利息、さらに遅延損害金をまとめて一括返済しなければなりません。
遅延損害金は通常の金利より高く設定されており、支払い完了まで日割りで加算され続けるため、残債はどんどん膨らみます。
一括返済ができない場合は、保証会社がご自身に代わって金融機関へ残債を支払う、代位弁済がおこなわれるのが一般的です。
代位弁済後は債権者が保証会社などに移るため、今後の返済については、新たな窓口と協議することになります。

競売開始と強制立ち退き

代位弁済後も返済できない状態が続くと、保証会社などが地方裁判所へ競売を申し立てる場合があります。
競売開始決定が出ると登記簿へ差押えが記録され、所有者だけで売却することは難しくなるでしょう。
その後、裁判所の執行官などが訪問し、建物の状態や居住状況を調べる現況調査がおこなわれます。
調査後は物件情報が公開され、入札を経て落札者が代金を納付すると、自宅の所有権が移る仕組みです。
さらに、所有権移転後も退去しなければ、引渡命令を経て強制的な立ち退きとなる可能性があります。
競売代金で完済できない残債は残るため、督促を受けた段階で専門家へ相談することが重要です。

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定年後でも可能な住宅ローン滞納時の3つの対処法

ここまで滞納した際の危険性を解説しましたが、最悪の事態を防ぐための対処法もおさえておきましょう。
最後に、定年後でも選べる3つの解決策と、そのポイントについて解説していきます。

通常の売却による完済

自宅を通常売却する際は、住宅ローン残高と査定額を比べ、売却代金で完済できるか確認します。
査定額が残債を上回れば、諸費用を差し引いた資金を住み替え費用や生活費へ充てられるでしょう。
一方、査定額が残債を下回っても、不足分を自己資金で補えれば通常売却は可能です。
ただし、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用もかかるため、最終的な手取り額を計算する必要があります。
また、高齢者の賃貸審査には時間がかかる場合があるので、売却と並行して新居を探すことが大切です。
さらに、居住支援法人も活用し、年金収入で無理なく暮らせる住まいと引っ越し費用を早めに確保しましょう。

任意売却による競売回避

売却代金で完済できず、自己資金の補填も難しい場合は、競売を避けるため任意売却を検討できます。
任意売却とは、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい、一般市場で自宅を売る手続きです。
競売より市場価格に近い金額で売れる可能性があり、残債を減らしやすく、事情も周囲に知られにくいでしょう。
ただし、売却価格や代金配分には債権者の同意が必要なので、経験豊富な不動産会社へ早めに相談します。
また、売却後も残債は消えず、収入や生活費に合わせて分割返済を協議することになるでしょう。
連帯保証人がいる場合は調整も必要なため、競売期限が迫る前に余裕を持って進めることが大切です。

リースバックの仕組み

住み慣れた自宅に住み続けたい方には、家を売却後に賃貸借契約を結ぶリースバックがあります。
売却代金でローンを完済できれば、毎月の返済負担をなくし、残った資金を生活費や医療費へ充てられるでしょう。
また、所有権が買主へ移るため、固定資産税の負担はなくなりますが、修繕費の負担は契約条件によって異なります。
一方、売却価格は一般市場より低くなりやすく、家賃が周辺相場より高い場合もあります。
さらに、定期借家契約では期間満了後に再契約できない可能性があるため、契約条件の確認が欠かせません。
そのため、年金収入で家賃を払い続けられるか試算し、通常売却や住み替えと比較して選びましょう。

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まとめ

定年後に住宅ローンが払えなくなる主な原因は、退職金の不足や年金生活による大幅な収入減少、加齢に伴う医療費や介護費用の増加の3つです。
返済の滞納を放置し続けると金融機関からの督促状が届き、最終的には残債の一括返済を求めら、自宅が競売にかけられ強制立ち退きとなる危険があります。
最悪の事態を防ぐための対処法として、通常の売却や任意売却、自宅に住み続けられるリースバックといった3つの解決策から適したものを選ぶと良いでしょう。