不動産購入時にかかる費用とは？内訳や住宅ローン保証料について解説！

マイホームの購入には、土地や建物の代金以外にもさまざまな費用が発生します。
たとえば、仲介手数料、各種税金、住宅ローンを利用する際の保証料や事務手数料などが挙げられます。
これらの費用は購入金額とは別に必要となるため、すべて含めた上で資金計画を立てることが大切です。
そこで今回は、マイホーム購入時にかかる主な費用とその目安について解説します。

不動産購入時にかかる費用の種類とは

はじめに、不動産購入時に発生する費用の種類から確認しておきましょう。

種類①仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社を介して物件を売買した際に支払う報酬のことです。
この手数料には上限が定められており、取引価格が800万円を超える場合は以下の算式で計算されます。
仲介手数料 ＝（取引価格 × 3％）＋ 6万円 ＋ 消費税
たとえば、3,000万円の物件を購入する場合、仲介手数料の上限は105万6,000円（消費税10％込み）となります。
支払いは原則として、売買契約時と物件引き渡し時の2回に分けておこなわれるのが一般的です。

種類②登記費用

不動産を購入する際には、法務局での登記手続きが必要になります。
登記とは、取得した土地や建物の権利関係を公的に記録し、所有者を明確にするための重要な手続きです。
新築物件の場合は「所有権保存登記」、中古物件では「所有権移転登記」をおこなわなければなりません。
また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関が債権保全のために「抵当権設定登記」を行います。
登記の手続きは、書類の準備や手続きの煩雑さから、司法書士に依頼するのが一般的です。
その場合、登記手数料にくわえて報酬として約5万円から10万円前後の費用が発生します。
不備なくスムーズな登記をおこなうために、信頼できる専門家への依頼を検討しましょう。

種類③手付金

不動産売買契約を締結する際、買主は売主に「手付金」を支払うのが一般的です。
この手付金には、契約が成立したことを示す証拠金としての役割にくわえ、将来的な契約解除の担保としての機能もあります。
仮に買主が自己都合で契約を解除する場合は、支払済みの手付金を放棄しなければなりません。
一方、売主が契約を解除する場合は、手付金の倍額を買主に返還する義務があります。
手付金の金額は不動産会社が売主の場合売却金額の20%が上限で通常、売買価格の5〜10％程度に設定されることが多く、双方が納得すれば範囲内で自由に決めることも可能です。
なお、予定どおり売買が完了した場合、手付金は売買代金の一部として充当されるか、別途返金されます。

種類④火災保険料

不動産を購入する際には、万が一の火災や自然災害に備え、火災保険に加入するのが一般的です。
また、住宅ローンを利用する際は、多くの金融機関で火災保険の加入が融資条件として義務付けられています。
保険料は契約期間や建物の構造、補償内容、オプション特約の有無などにより大きく異なるため、個別に確認が必要です。

不動産購入時にかかる税金の種類とは

不動産の購入にあたっては、仲介手数料や登記費用といった諸費用に加えて、各種税金の支払いも必要になります。
資金計画に支障をきたさないよう、どのような税金が発生するのか、目安とともに確認しておきましょう。

税金①不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入や贈与などで取得した際に、取得者に課される地方税です。
税額は「固定資産税評価額 × 4％」で算出されますが、2027年3月31日までに取得した一定の住宅用地や建物については、税率が3％に軽減されます。
固定資産税評価額は、毎年春ごろに届く固定資産税の課税明細書や市区町村役場に保管されている評価証明書で確認できます。
相続によって建物や土地を取得した場合や、誤った名義変更を6か月以内に訂正した場合などは、原則として不動産取得税はかかりません。

税金②印紙税

印紙税とは、一定の契約書や領収書などを作成する際に課される国税です。
不動産の購入においては、不動産売買契約書、建設工事請負契約書、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約書）などが対象となります。
課税額は契約書に記載された金額に応じて異なり、金額が大きいほど印紙税も高額になります。
たとえば、不動産売買契約書の記載金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超～1億円以下の場合は3万円です。
なお、2027年3月31日までに作成された契約書には軽減措置が適用されており、上記はその軽減後の税額です。

税金③登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きに伴って発生する税金です。
税額は固定資産税評価額に所定の税率を掛けて算出され、軽減税率も適用されます。
新築住宅の場合は、所定の要件を満たすと通常の税率0.4％が0.15％に軽減されます。
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は、さらに低い0.1％となり、いずれも2027年3月31日までです。
なお、抵当権を設定するための登記については、借入額に規定の税率を掛けて税額を計算します。
こちらも軽減措置があり、一定の条件を満たす場合は通常の税率0.4％から0.1％に軽減されます。

不動産の購入費用の一種であるローン保証料とは

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、ローン保証料が発生します。
ローン保証料とは、住宅ローンの契約に際して保証会社と契約を結ぶ際に必要となる費用です。
保証会社との契約により、ローン利用者が返済不能に陥った場合に、金融機関への返済を肩代わりしてもらうことができます。
保証会社を利用しなければ、もちろんローン保証料は発生しません。
しかし保証会社を利用しないと、金融機関にとって貸し倒れリスクが増大するため、融資審査が厳しくなる可能性があります。
また保証会社への加入を融資条件としている金融機関も存在するため、事前に確認しておきましょう。
なお、保証会社が支払いを肩代わりしたとき、以後の返済が免除されるわけではない点に注意が必要です。
債権者が金融機関から保証会社に変わるだけであり、契約者は以後も返済を続けなければなりません。

ローン保証料の支払い方法

ローン保証料の支払い方法には、「金利上乗せ型」と「一括前払い型」の2種類があります。
金利上乗せ型は、住宅ローンの金利に保証料分を上乗せし、月々の返済に含めて支払う方式です。
初期費用を抑えられる点がメリットですが、結果的に総支払額が増える傾向にあり、毎月の返済負担も一括前払い型より大きくなります。
一方、一括前払い型は住宅ローン契約時に保証料をまとめて支払う方式です。
契約時に一定額の資金を準備する必要はありますが、毎月の返済額に保証料が影響しないため、長期的な負担を軽減できる点が特徴です。

ローン保証料の相場

保証料の金額は、借入額や返済期間、支払い方法によって変動します。
一般的な保証料率は0.15％～0.45％の範囲で設定されており、支払い方法に応じて負担額にも差が生じます。
たとえば2019年時点のデータでは、金利上乗せ方式では年率0.2％、一括前払い方式では借入額の2％が相場です。
仮に4,000万円を35年で返済する場合、金利上乗せ方式ではおおよそ132万円、一括前払い方式では約80万円となり、その差額は約50万円に及びます。
一時的に多額の出費は発生するものの、金額だけで見れば一括前払い方式を選んだほうが有利といえます。

まとめ

不動産の購入に際しては、仲介手数料、登記費用、手付金など、さまざまな諸費用が発生します。
併せて不動産取得税や印紙税、登録免許税などの各種税金も必要となりますが、一定の条件を満たすことで軽減措置を適用できます。
住宅ローンを利用する場合にはローン保証料の負担が発生し、支払い方式や金融機関によって費用が異なるため事前に確認することが大切です。