不動産売却に重要なインスペクションとは？実施するメリットと費用も解説

少しでも不動産を売却しやすくするためには、「インスペクション」を実施したほうが良いとされています。
しかし、インスペクションとはそもそも何なのか、なぜ実施したほうが良いのかなど、知らないことが多く戸惑う方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産売却におけるインスペクションの概要とメリット、実施費用を解説します。

不動産売却に重要なインスペクションとは

インスペクションとは、不動産の早期および高額での売却実現に向けて必要な調査です。
国土交通省は2013年6月、既存住宅の流通強化を図る目的で「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し、基本的な考え方や調査方法などがまとめられています。

インスペクションに関して義務化されたものとは

2018年4月の時点で施行された「改正宅地建物取引業法」では、インスペクションにまつわる説明が義務付けられました。
なお、不動産売却で義務付けられているのは、インスペクションの実施そのものではなく、インスペクションの説明だけが義務化されています。
法改正にともない義務化された内容は、インスペクションの実施可否と実施したケースにおける結果の概要、設計図書などの保存状況です。
不動産売却では、売主から買主に対し、これらを重要事項説明として説明しなければなりません。
不動産会社との媒介契約締結時における「インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項」の記載も併せて義務付けられています。

インスペクションを実施するタイミングとは

インスペクションは、基本的に不動産会社と媒介契約を締結してから売却活動を実施するまでのタイミングに実施します。
ただし、可能であれば不動産会社に売却査定を依頼する前の段階が良いでしょう。
インスペクションの結果は、不動産の査定価格に影響をおよぼす可能性があり、ケースによってはインスペクションを実施したおかげで、査定結果が高くなることが考えられるためです。

インスペクションを実施する前の流れ

インスペクションを実施するタイミングを売却活動の開始前と仮定したとき、一般的な実施前の流れとしては、まず不動産会社に売却したい物件の査定を依頼します。
売却査定を依頼する目的は、不動産の売却活動を依頼する不動産会社を選定するためです。
査定結果をもとに、売却活動を依頼する不動産会社を決めたら、対象の会社と媒介契約を締結して売却活動へと移行します。
なお、インスペクションの説明を受けるタイミングは、媒介契約の締結時で、不動産会社からの説明を聞いて実施したいときは、直接実施したい旨をお伝えください。
既存住宅状況調査技術者であるインスペクターを不動産会社から紹介してもらえるため、手配が完了次第インスペクションを実施します。

不動産売却の前にインスペクションを実施するメリット

不動産の売却活動が本格化する前のインスペクション実施には、売主だけでなく買主にとっても、さまざまなメリットがあります。
不動産売却を成功させるためにも、インスペクションのメリットを理解しておきましょう。

メリット1．不動産への安心感が高まる

インスペクションのメリットとしては、不動産への安心感が高まり早いうちに買主が見つかりやすくなる点が挙げられます。
インスペクションを担当するのはプロであり、実施すれば専門知識にもとづいて検査された結果がわかります。
不具合の発生有無や内容など、プロの視点から調査した不動産の状況を確認したうえで購入するか否か判断できるため、買主は安心して不動産を購入できるのです。
また、不具合の状況を事前に確認して、修繕が必要な部分や費用を事前に予測できれば、買主は不動産購入後にかかるコストをイメージしやすくなります。
予想外の負担増を防ぐことにも役立つため、インスペクションの実施は十分メリットがあると言えるでしょう。

メリット2．不動産の状況を把握しやすい

売主にとってのインスペクションを実施するメリットとは、不動産に生じている不具合の状況を把握できる点です。
インスペクションを実施し、不具合があると判断されたとしても、該当部分を適切に修繕すれば、不動産の価値が高まり、売却価格が高くなる可能性があります。
修繕費用次第ではありますが、売却価格が高くなれば売却益も高くなり、買主から支払われた金額を生活費や住み替え費用に充てるなど使い方も多用です。
買主が見つかりやすくなるだけでなく、高値での売却も期待できる点は、不動産の売却を検討している方にとっては、大きなメリットになり得るでしょう。

メリット3．売買トラブルを防止できる

売却した不動産を引き渡したあと、買主との間でトラブルに発展するのを防げる点も、インスペクションを実施するメリットのひとつです。
インスペクション実施済みであれば、売買契約の段階で売主から買主へ不動産の状態を細部まで丁寧に説明できます。
買主が不具合を承知したうえで売買契約を締結できるため、引き渡したあとに思わぬトラブルが発覚したなどの理由で、トラブルに見舞われることはありません。
修理費用の請求やクレームが入ることもなく、安全安心な不動産取引が可能です。

不動産売却におけるインスペクションの費用

インスペクションの実施費用は、対象となる不動産の種別や面積、検査内容などにより異なります。

インスペクションの費用相場

基本的に、インスペクションの実施費用は約5万円、高額なケースでも7万円ほどが相場です。
調査時に複数の機材を使用すると10万円以上、床下まで調査範囲を拡大するとオプションとして1万5,000円、高額になると3万5,000円が追加されることもあります。
また、天井裏の状態をインスペクションを通じて確認するときも、同様の費用負担が発生することを覚えておきましょう。
不動産の種別で比較すると、マンションなどの集合住宅は約5万円、一戸建て住宅は床面積に応じて約4万5,000円～6万5,000円相場の幅が広いです。

インスペクション費用の内訳とは

インスペクションにかかる費用は、調査員の人件費および現地までの交通費、調査機器の使用料に広告宣伝費などが該当します。
そのほか、報告書の作成や事務スタッフの稼働にかかる事務的コストも支払わなければなりません。
なお、現地調査において調査機器を使用せず、目視での調査をメインにインスペクションを実施するケースでは、調査機器の使用料が発生しないこともあります。

インスペクションを実施する調査員

インスペクションを実施するのは、既存住宅状況調査技術者です。
インスペクターの別名で呼ばれることがある点も覚えておきましょう。
既存住宅状況調査技術者とは、建築士のうち、既存住宅状況調査技術者講習を修了した方を指します。
不動産会社から紹介された既存住宅状況調査技術者の能力を事前に測りたいときは、インスペクション経験の年数や資格をもとに判断すると良いでしょう。
インスペクション会社のなかには、公式ホームページにプロフィールを掲載しているところもあるため、一度確認したうえで依頼するか判断してみてください。
なお、不動産会社から格安のインスペクション会社を紹介されたときは、念のため注意したほうが良いでしょう。
格安のインスペクション会社は、不動産会社と提携している可能性が高く、不動産会社が望む診断結果を提示する可能性があるためです。
少しでも費用を抑えたい気持ちは理解できますが、相場を大きく下回る費用のインスペクション会社は避けたほうが無難です。

まとめ

インスペクションとは、不動産の売却査定から媒介契約の締結までの間に実施される不動産調査です。
実施するメリットは、買主への安心感や不動産の状況把握などが挙げられます。
費用は約5万円～7万円が目安で、相場を大きく下回る会社への依頼は避けたほうが良いでしょう。