不動産売却における現状渡しとは？メリット・デメリットも解説

不動産を売却する方法のひとつに「現状渡し」がありますが、実際にこの方法で売却しても良いか迷っている方はいらっしゃるでしょう。
現状渡しによる売却で得られるメリットや想定されるリスクなどを把握すれば、安心して売却活動を進められるはずです。
今回は、不動産の売却における現状渡しとは何か、そして売主と買主からみたメリット・デメリットを解説します。

不動産の売却における現状渡しとは

不動産の売却における現状渡しとは、物件にひび割れなどの瑕疵があるにもかかわらず、修繕を施すことなく買主に引き渡す売却方法のことです。
一般的な不動産売却では、引き渡しのタイミングを迎える前に物件の瑕疵を調査し、必要に応じて修繕をおこないます。
しかし築年数がある程度経過した物件は修繕費用が売却価格を上回るケースが多く、修繕してからの引き渡しでは売主に損が生じます。
売却損の発生を防ぐため、事前に買主に状況を説明したうえで売買契約を締結し、修繕しないまま物件を引き渡すことを現状渡しと呼ぶのです。
現状渡しにより取引された不動産には瑕疵が残っていることから、修繕後に引き渡しをおこなう一般的な不動産売買よりもトラブルが発生する可能性が高いです。
現状渡しによる不動産売却をおこなう場合、売主は「契約不適合責任」と「告知義務」の2点に注意しましょう。

契約不適合責任とは

不動産売却における契約不適合責任とは、売買契約書に記載された情報とは異なる状態の不動産を買主に引き渡した場合、売主側に発生する責任のことです。
仮に引き渡し前に売主から買主へ瑕疵を伝えていたとしても、引き渡し後に別の瑕疵が確認されると売主は契約不適合責任に問われるおそれがあります。
たとえば売買契約書には雨漏りに関する事実だけが記載されており、引き渡し後にシロアリ被害の存在が発覚したケースなどが挙げられます。
不動産売却後に契約不適合責任が問われると、売主は売買契約書に不記載の瑕疵の修繕対応を求められるほか、契約自体を解除されることも想定しなければなりません。
買主によっては損害賠償を請求されることもあり注意が必要です。
なお物件の引き渡し後に売主が把握していない瑕疵が見つかったとしても、契約不適合責任は発生します。

告知義務とは

不動産の売却における告知義務とは、売主に課せられる説明義務のことです。
売主が売却予定の物件に生じている瑕疵を認識している場合、買主に対して売主はその瑕疵の内容を必ず報告しなければいけません。
もし故意で瑕疵を告知せずに売買契約を締結すると、売主は責任が問われます。
瑕疵の有無など調査をしないまま不動産を売却したケースでは、売主側に契約不適合責任が発生することもあるでしょう。
告知義務には現状の瑕疵はもちろん、過去に発生した瑕疵も含まれるため、今までに修繕したことがある方は注意が必要です。
ただし売買契約の前に瑕疵の存在を説明し、買主から同意が得られていれば、売主側に責任が生じることはありません。

現状渡しでの不動産売却における双方のメリット

不動産の売却方法として現状渡しを選択した場合、売主だけでなく買主にもメリットがあります。

メリット①コストを削減できる

現状渡しによる不動産売却で売主が得られるメリットは、コストを抑えつつ物件を手放せる点です。
不動産は自費負担で補修してからの売却が一般的ですが、広範囲にわたって修繕が必要になるケースでは費用が高額になり、売却価格では補填しきれないこともあるでしょう。
現状渡しであれば修繕費用をかけずに売却できるため、売却損のリスクを減らせます。
また現状渡しにより売却される不動産は比較的自由にリフォームできるなど、買主側にもメリットがあります。
暮らしやすい間取りに変更したり、自分好みの内装にリフォームしたりすることを計画している買主が見つかれば、現状渡しでの売却にも納得してもらいやすいでしょう。

メリット②早期売却しやすい

不動産を現状渡しで売却すると、売却を決めてから物件の引き渡しまでの期間を短縮しやすいです。
補修工事が必要になるケースでは、工事の依頼先をある程度絞ってから相見積もりの結果を参考に業者を選定し、日程調整のうえ工事に着手します。
依頼件数が多いなどの理由で着工日が遅くなると売却活動の開始時期も後ろ倒しになり、不動産を売却するまでの期間の長期化が懸念されます。
現状渡しで不動産を売却できれば業者の選定から補修工事完了までの期間を省けるため、すぐに売却活動をスタートできるでしょう。
なるべく早めに不動産を売却したい方も現状渡しでの売却がおすすめです。

メリット③契約不適合責任を負わずに売却できる

売却先を不動産会社にした場合、売主は契約不適合責任が免責されます。
売主にとって、買主を探して売買契約を締結する売却方法は、引き渡し後に問われるおそれのある契約不適合責任が不安材料でした。
しかし不動産会社による買取は契約不適合責任なしでの売却となるため、契約解除や損害賠償請求のリスクを心配せずに不動産を手放せます。
安心安全な不動産売却を実現しやすい点は、売主にとって大きなメリットと言えるでしょう。

現状渡しでの不動産売却における双方のデメリット

現状渡しでの不動産売却にはメリットだけでなく、デメリットも複数存在します。

デメリット①契約不適合責任のリスクがある

売主にとって不動産売却最大のデメリットは、契約不適合責任に対するリスクと言っても過言ではありません。
せっかく不動産を売却できたにもかかわらず、瑕疵が発覚すると売主は契約不適合責任を負い、売買契約を解除される可能性があります。
さらに損害賠償を請求された場合は費用負担が重くのしかかることもあるなど、売主にとって契約不適合責任は大きな問題と言えるのです。
不動産の引き渡し後にシロアリ被害や破損などの瑕疵が発覚するのを防ぎたいのであれば、売主はあらかじめインスペクションを実施しておくと良いでしょう。
インスペクションとは、専門家による物件調査のことです。
基礎部分のひび割れや雨漏りの有無など目視では確認できない部分まで検査してもらえるため、引き渡し後に隠れた瑕疵が発覚する可能性が低くなります。
契約不適合責任のリスクを抑え、安全に不動産売却を済ませるためにも、売主はインスペクションを実施してから売買契約を締結しましょう。

デメリット②売却価格が安くなりやすい

現状渡しによる不動産売却のデメリットは、相場を下回る価格での売却になりやすい点です。
中古物件の購入を希望する方々の多くは、デメリットが少ない物件を選ぶ傾向があります。
現状渡しで売却する不動産は瑕疵を残したままとなるため、広さ・間取り・売却金額ともに同等で瑕疵がない物件がある場合、瑕疵がある物件は購入候補から除外される可能性が高いです。
瑕疵を修繕せずに売却することを決めている以上、ほかの類似物件よりも有利に売却活動を進めるには売却価格を相場以下の金額に設定することが重要です。
ただし売却価格を安く設定すると、瑕疵がある物件であっても買主の興味を引きつけやすく、早期売却を実現できることもあります。
住み替え費用などを計算し、収支がプラスマイナスゼロになる金額であれば、たとえ相場より安い金額での売却だとしても結果的に損にはなりません。
売却価格の安さは単なるデメリットではないことを覚えておきましょう。

まとめ

不動産売却における現状渡しとは、瑕疵を修繕することなく買主に引き渡すことです。
実際に現状渡しを選択すると、コスト削減や早期売却を実現しやすいなど多くのメリットが得られます。
しかし売却価格が安くなるなどデメリットもあるため、売却方法を選ぶ場合は双方を比較検討して決めると良いでしょう。