不動産購入で使える住宅ローンの種類は？ポイントと金利の違いを解説

住宅ローンを組んでマイホームを購入したい、不動産関連の金融機関の種類が多すぎてどれを選ぶべきか悩んでいませんか？
借入先や金利などの特徴や違いを理解してないと、返済負担が大きくなったり生活費の圧迫につながる恐れがあるため、慎重に選ばなければなりません。
ここでは、住宅ローンの種類と金利プラン、自分に合った借入先の選び方についてお伝えします。

不動産購入における住宅ローンの種類

一般的に住宅ローンといえば「〇〇銀行」のように、民間企業が提供する金融商品を思い浮かべる方が多いでしょう。
しかし、民間企業のほかに、勤務先の財形融資や各自治体の独自融資などもあるため、幅広い選択肢の中から自分に適したものを選ぶのがポイントです。
ここでは、4種類の住宅ローンの特徴について解説します。

民間融資

民間の銀行や信用金庫などが提供する金融商品です。
審査基準や条件はそれぞれ異なり、さまざまな方に向けたプランが用意されているため、年収や年齢などで不利な項目があっても借入できる可能性があります。
さらに、一定の基準を満たしていたり、不動産会社やハウスメーカーなどが提携している金融機関を利用したりすれば、優遇措置がある点が強みです。
数ある住宅ローンの種類のなかでも、もっとも多く利用されているのが民間融資のため、ほかの種類での借入がむずかしそうであれば、民間企業からの借入を検討しましょう。

公的融資

独立行政法人や公的機関などが提供する金融商品です。
公的融資の中でよく知られているものとして、財形持家転貸融資（独立行政法人勤労者退職金共済機構）や財形住宅融資（独立行政法人住宅金融支援機構）があります。
すべての企業が採用しているわけではないものの、勤務先がこれらの制度を福利厚生として用意しているのであれば、毎月の給与から天引きして融資のための貯蓄に回されます。
勤務先の制度を利用して1年以上の財形貯蓄の記録と50万円以上の残額などの条件を満たせば、優遇措置を受けて借入できる可能性が高いです。
民間融資やフラット35（協調融資）との併用も可能なため、まずは勤務先の福利厚生に含まれているか確認しましょう。

自治体融資

都道府県や市区町村などの各自治体が独自に提供する金融商品です。
すべての自治体が実施しているわけではないものの、収入や年齢のほかに居住期間などの要件を満たすとマイホームの購入資金を借入できます。
地域住民の住環境をサポートする目的があるため、借入可能額は低くなりますが、年収条件がゆるく設定されているなどの特徴があります。

協調融資

民間融資と公的融資を融合したタイプの金融商品です。
代表的なものがフラット35で、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携してマイホームを購入したい方に貸付をおこないます。
どの窓口で申し込みするかによって利率が変わりますが、いずれにせよ全期固定金利型が採用されており、省エネ・耐震性など住宅性能が高い物件は優遇措置が適用されます。

不動産購入における住宅ローンを選ぶポイント

マイホームを購入するために住宅ローンを利用するのであれば、将来的にも負担の少ない返済計画を立てられるプランを選ぶべきです。
はじめて融資を受ける方にとって、何を基準にするべきか判断がむずかしいでしょう。
ここでは、住宅ローンを選ぶときに重視するべきポイントを3つ解説します。

金利相場

借入先ごとに、金利の違いは1〜5%ほどあります。

●都市銀行：1%前後
●地方銀行：1〜5%
●信用金庫・信用組合：1〜5%
●日本政策金融公庫：1.07〜2.55%
●ノンバンク：3〜5%

利率の相場が低いほど審査基準や条件が厳しく設定されている傾向にあり、ノンバンクのように利率の相場が高い金融機関は低収入・高齢でも融資を受けられる可能性があります。
返済負担を減らす場合は、都市銀行が適していますが、審査基準や条件を満たしていないのであれば、ほかの金融機関も選択肢に入れましょう。

返済期間

一般的な住宅ローンの返済期間は最長35年ですが、完済時の年齢制限や長期返済に非対応な金融機関もあるので注意が必要です。
25歳で35年契約すると完済時の年齢は定年ギリギリの60歳ですが、それよりも歳をとっていると年金や貯金で返済する必要があり、金融機関は貸し倒れのリスクを背負います。
収入が安定していない若い時期には、審査に通るかどうかの問題がある一方で、年齢を重ねると返済期間を長期設定できない問題が発生してしまいます。
最近では、「フラット50」のように20代のうちに申し込みをすれば、返済期間を50年に設定できるようなプランも増えているので検討してみてください。

返済方法

主な返済方法は、借入額と利息の合計額を返済期間で割る「元利均等返済」と、借入額を返済期間で割って残高に応じて利息が決まる「元金均等返済」の2種類です。
常に返済額を一定にするならば元利均等返済、完済に近づくほど返済額を減らしたいのであれば、元金均等返済がおすすめです。
また、賞与が発生した月のみ返済額を上乗せする「ボーナス払い」を利用すれば、毎月の返済額の減額や返済期間の短縮につながります。
子どもの教育費や貯蓄などライフプランにあわせて調整すると、生活を圧迫するリスクを軽減できて安心です。

不動産購入における住宅ローンの金利プラン

「住宅ローンは低金利のものを選べば負担が少なくなる」と思い込んでいる方もいますが、実際にはどの金利タイプを選ぶかによって、返済負担が大きく変わります。
子どもの教育費や仕事の定年退職などのライフプランにあわせて、返済が負担にならない金利プランはどれになるのか、確認しましょう。
ここからは、3種類の金利プランの特徴とメリットについて解説します。

変動金利型

返済中は5年に1度のペースで金利が見直されて変動するタイプです。
おもに、民間融資で変動金利型が採用されており、独自の優遇措置が適用されれば、返済開始時は0.5%未満に設定されるケースも珍しくありません。
ただし、金融市場が大きく動いて利率が高騰すると、5年間で最大1.25倍まで上がる可能性があります。
返済期間を35年など長期的に設定するのであれば、将来的に利率の上昇リスクがある点を理解しておきましょう。

全期間固定金利型

契約時に設定された利率が完済時まで固定されるタイプです。
ほかのタイプよりも高金利に設定されますが、将来的に金融市場が大きく動いて利率が高騰したとしても影響はありません。
代表的なプランは「フラット35」で、銀行・信用金庫・信用組合・信用農業組合・保険会社など多くの民間企業が取り扱っています。

固定期間選択型

返済開始から最初の2〜10年ほどの一定期間は固定金利型を選んで、期間が過ぎたら固定金利型を続けるか、変動金利型に切り替えるか選択できるタイプです。
固定期間を長く設定するほど利率は高く設定される傾向にありますが、将来的に金融市場が大きく動いて利率が高騰しても影響はありません。
設定した満了期を迎えて利率の動きがなく、将来的に利率の上昇リスクがあってでも返済する余裕があれば、変動金利型に切り替えても良いでしょう。

まとめ

不動産を購入するための借入先に正解はありません。
自分に適した住宅ローンのプランを見つけるためには、利率だけでなく、返済期間・返済方法・金利タイプなども考慮するのがポイントです。
銀行のほかにも、会社の提供する福利厚生や各地域の自治体が実施している独自融資があるので、幅広い種類の中から選びましょう。